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香港地产商劈价卖楼 是否会波及内地?

http://www.gd.chinanews.com    2014年02月21日 12:50     来源:中国新闻网

  新地六折甩卖

  引“崩盘”恐慌

  就在因春节假期、银行信贷紧缩等诸多因素影响导致全国商品住宅成交出现普遍下跌之际,日前,有关香港楼市“崩盘”的传言也开始刮起。长江实业和新鸿基两大香港地产巨头同时大幅降价卖楼,难免让人联想起去年市场盛传的“李超人套现逃顶”之说,即预示着楼市已见顶。而且早在去年9月中,香港某私募大佬就直言问道:“诚哥行东,你就算不跟,亦千万不要行西,买楼投资仲有无运行?”

  不过,对于媒体的“崩盘”热议,香港多数地产业界人士却认为,新盘降价更多是市场营销策略,其释放的信号并不足以证明楼市已到拐点。新鸿基地产副董事总经理雷霆更强调,如今香港发展商已适应了去年实施的一手楼新例,并预期今年香港楼价走势平稳。

  专题撰文:记者王荔珏

  1

  今年1月,香港已出现大发展商折让卖楼现象。当时李嘉诚旗下的长江实业推售香港首个新年楼盘“DIVA”折让出售,并给予买家25%的优惠。

  分析:长江实业董事赵国雄对降价的解释是,并非跟随其他发展商进行减价,只是长实推新盘时常会给予优惠。他表示,尽管香港楼价未能维持此前30%~40%的涨幅,但预计可达到10%的升幅。

  2

  2月10日,新鸿基集团减价推售元朗住宅项目“尔峦”156个尾货单位,平均尺价8526港元,较去年首推时骤降35%,此价格据称比同区二手楼价都要低10%~15%;若再计算印花税回赠因素,则减价幅度达40%。

  分析:“尔峦”的降价其实可理解为优惠清尾货之举。据了解,此次该盘推售的156套尾货单位,折后平均尺价为8527港元,而去年该盘的平均尺价为1.5万港元,确实是打了六折。新鸿基地产副董事总经理雷霆回应称:“低价更多源于结构性因素,去年推出的是面积较大的四房公寓,此次主推三房和两房小单位,难以直接比较。”再加上“尔峦”位于元朗的乡郊边缘地带,有交通劣势。雷霆表示,“尔峦”往后加推单位将会加价,加幅则要视乎市场。

  3

  2月12日,香港屯门两幅限量地以远低于市场预期的价格成交。每平方英尺地价最低2129港元,创12年来新低。

  香港业界判断:“熊市”未到

  戴德梁行香港区董事总经理、北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿指出,本次香港房地产商并不是直接降价,而是针对香港特区政府楼市调控双倍印花税和买家印花税的“双辣招”,开发商帮助买家付出30%的税。这些税本来应该是买家来付,但是发展商为了快点卖掉房子,所以愿意为买主付印花税。

  先劈价,后涨价

  或为测试市场反应

  有中介人士指出,部分新楼盘降价并非是香港楼市转入“熊市”的开始,其主要原因是由特区政府调控楼价的楼市“辣招”以及美联储的退市所引起。而且,降价销售的楼盘大多位置较为偏远,交通状况、配套设施并不完善,降价是为了吸引客户。去年,新鸿基旗下的豪宅盘“天峦”就曾上演过这种“先劈价、后涨价”的戏码,以测试市场的反应。

  中原地产相关人士表示,“熊市”是不论楼价高低,都没有人买,但现在市场的需求依然旺盛,并且七八成左右都来自香港本地。

  利嘉阁地产的研究人士也认为,长江实业、新鸿基楼盘降价尚未产生连锁效应。一般来讲,衡量香港楼市表现有两个标准:即中原城市领先指数和屋苑租金。目前,中原城市领先指数尚未跌破上轮“熊市”的低位100点,而私人住宅租金亦高于去年同期每平方英尺22.7港元的水平。就目前情况看,判断香港楼市进入“熊市”为时尚早。

  业界普遍认为,由于全球经济发展尚算稳定,调整将是温和的。有机构就预测,香港新盘减价将冲击二手房,预期今年二手楼价下跌10%。如果其他地产商跟随减价卖楼的话,新盘定价有可能会“一浪低于一浪”,而急于套现的二手房业主唯有减价争夺客源,假如一手房及二手房的价格齐跌,香港楼市才真的面临转折点。

  炒楼“热钱”出逃

  才是楼市疲软根本

  不过,值得关注的是,全球金融大环境的变化确实会引发香港楼市走向的变化。一直以来,香港作为对全球资金动向最敏感的开放式经济体,国际金融一有风吹草动,楼市便摇晃不已。美联储退市已造成资金从新兴国家大规模流出,原为低利率资金堆积出来的“炒楼”热潮自然会减退,这是香港楼市疲软的根本。

  陶汝鸿认为,香港楼市的拐点2013年就已经出现,房价在压力下从高峰下调,未来也有继续下调的压力。如今,由于开发商带头为新开盘项目提供折扣优惠,间接下调房价,令买主倾向于购买一手房,这给二手房房价下行带来压力。数据显示,截至目前,香港二手房已有5%~10%的降幅。

  与此同时,内地对香港的影响也越来越大。从香港的角度看,一方面,内地经济保持稳定增长,内地金融系统稳健、不易受国际冲击,对香港起着重要的支撑作用;另一方面,内地收紧银根、整顿“影子银行”加上打击腐败的举措,又客观上影响了对香港楼市的需求。某国际金融机构高管直言:“‘影子’银行遭遇‘收水’,这比美联储退市更值得新兴市场忧虑。”

  记者 王荔珏

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