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大中城市多数中低收入者付完房租仅够温饱(2)

http://www.gd.chinanews.com    2013年06月07日 16:12     来源:中国新闻网

  房屋租售比仍低于国际水平

  持有人出租房屋动力不足

  业内人士普遍认为,未来一线城市房租继续上涨的压力仍然比较大,关键原因在于租房市场的供求关系不平衡。

  在需求端,近两年进入大城市的大学毕业生和外来人口数量不断增加,同时房价持续高企和限购政策越来越严,使很多购房者转而租房,增加了需求。

  而在供应端,闲置房屋长期无法盘活成为租赁房源,进一步加剧了供求矛盾。

  曾有乐观人士认为,在房地产调控持续严厉、楼市成交量较低的情况下,会有不少人把原本打算出售的房子转为出租,可以增加租赁房源。但事实上,效果并不明显,很多房主宁愿暂时空置房产,也不愿意用于出租。究其原因,有人认为房屋出租后损耗风险高,影响日后出售收益,更多人则在理性的评估房价租金比以后,放弃了出租。

  从供给方——房产持有者的角度讲,租售比是衡量房租价格是否合理的关键指标。

  租售比即房屋租金与房价的比值。国际上一般认为,租售比在1∶100—1∶150之间,市场是比较健康的,租金是合理可持续的。如果按照这一规律衡量,目前一线城市房租价格不仅谈不上“高”,还有很大的上涨空间。

  “现在像北京、上海这些地方,租售比都已经低于1∶500了,这是很畸形的租售比。”张大伟说。他举例,租出一套北京市四环附近价值300万元的房子,月租金大约5000元左右,一年除去物业费、取暖费,有可能收入仅四五万元;如果房主把300万存到银行,按照年利率3%可以得到9万元左右。在租售比悬殊的情况下,很难激励房主、特别是那些并不急需资金的房主出租房子。

  不过,也有研究者指出,用租售比衡量房租是否合理,涉及两个模糊问题。一是假定了房价是合理的。而目前一线城市房价普遍被认为偏高,也就影响到以此计算出来的房租的合理区间。二是购房者购房目的是什么。在京沪等地,不少购房者购房的一个前提是认定房价肯定会涨。对于这部分人来说,空置的房屋在未来赚取差价就足以获利丰厚,房租则变成可以忽略的一部分。

  何况,多数国家对房主在房产持有期间征税,增加了持有成本,并且这种持有成本会随着经济发展、房价起落而变动,以此鼓励持有者出租房屋,还有不少国家对出租房屋给予税收优惠。而我国并不是这样。因此,因租售比偏低而断定当前一线城市租价并不高或仍有很大上涨空间,也嫌偏颇。

  稳定房租需增加供给

  应鼓励机构成为租房供应主体

  如何缓解租房市场的供求矛盾?当前还是要在供应上做文章。通过增加供应,可以缓解租赁市场供求关系,进而稳定房租价格。

  这两年政府大规模开工建设公租房,被认为有助于增加市场上稳定的租赁房源,缓解供求矛盾。北京从2008年开始启动公共租赁房建设,拟在“十二五”期间建100万套保障房,其中包含公租房(含廉租房)30万套。上海继去年推出的近5000套市筹公租房外,今年再推约7000套公租房。但是,由于大量公租房项目还未建成入市,以及一些城市公租房项目过于偏远、无人愿住等原因,公租房对稳定租赁市场的作用,还需要时间来体现。

  张旭表示,目前市场存量房源的盘活仍有难度,在租金收益率下降、房价上涨的情况下,依靠市场自行调节很难促进租赁房源增长。他认为,应通过减免个人所得税、营业税甚至奖励等方式,鼓励个人把闲置房源用于出租,盘活数量巨大的存量房。公租房则应加快建设进度,尽快入市,产生规模效应。同时完善公租房项目周边的交通、生活配套,鼓励人们申请、租住公租房。

  “增加租房供应的思路还可以更加开阔。”清华大学房地产市场研究中心主任刘洪玉认为,除了政府建设的公租房和家庭个人出租房以外,还应鼓励更多机构出租房屋。比如住房合作社和企业等,建设一定规模的房屋专门用于出租,也可纳入政府的公租房体系,多渠道增加房源。“比如房地产公司,现在房地产公司基本都是建了房子就卖了,他要拿去出租或作为公租房就不合算。应该采取一些鼓励政策,像国外如果你出租的房子租给了政府制定的低收入家庭,就可以得到税收减免等优惠政策。要切实增加市场的租赁房源,必须鼓励民营企业等机构也参与进来。”

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